仲介手数料０．５カ月が上限⁉１．０カ月分の支払いは必要？

2020年1月14日、東急リバブルに支払った仲介手数料１．０カ月分のうち、０．５カ月分は宅建業法で認められている限度額を超えているとして借主に返金を命じたという内容がありました。
でも賃貸物件を借りるときにはいまだに仲介手数料１．０カ月分の支払いがあります。

大手が支払いを命じられているのだから、この事実を知っている人はこう考えます。

交渉する前にポイントを抑えているかどうかで、不動産屋に「ハイハイまた来た」と邪険にされることなく値引き交渉ができるので、これから賃貸を探す方は是非ポイントを理解してください！

すべての物件が仲介手数料が０．５カ月になるわけではない⁉

１．０カ月分の仲介手数料を払わないと契約できない物件はたくさんあります。

０．５カ月分しか払いたくない！
だって裁判で払えってなってんのにおかしくない？？
・・・・と強気で来店する方が結構います。

一方の側面では正しいのですが、仲介手数料を１．０カ月支払わないと借りれない物件もあります。
これを知っておくだけで、交渉の土台に乗るか乗らないかを判別しやすくなります。

なんでリバブルは０．５カ月分しか請求できなかった？

宅地建物取引業として定められている内容は下記の通り。

宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）の合計額は、当該宅地又は建物の借賃（当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。）の一月分の一・一倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たつて当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の〇・五五倍に相当する金額以内とする。

建設産業・不動産業：不動産流通について – 国土交通省 (mlit.go.jp)

では、なんで０．５カ月分しか請求できなかったのでしょう？

ポイントは説明のタイミング

媒介の依頼？

そもそもそんな依頼をした覚えがないという方がほとんどだと思います。
申込≒媒介それぐらいでいいかと思います。

気に入った物件があって申し込みをする際に、申込書を記入したときに（最近WEB手続きの場合も）
依頼をすると書面上での取り交わしされるのが一般的です。

今は申込時に、仲介手数料を１カ月貰いますよ。って大体書いてあります。
当時は、申込書の書式によっては、書いていないことがありました。

申込書を提出した際に、報酬について書いていない書類提出。
　　　　↓
その後に報酬について記載のある書面をもらって再度提出。
　　　　↓
契約手続き。
　　　　↓
意思決定の時には、仲介手数料１カ月って承諾してない。。。
　　　　↓
だから半分返せ！！ってなりました。

仲介手数料の交渉土台に「乗る物件」と「乗らない物件 」の違い

申込の時に説明されるかされないか（書面にかいてあるか）がポイント。
今回の判例の後、不動産屋は申込書を修正したり、別紙で書面を作ったりして、対策をしています。

仲介手数料を０．５カ月で契約できる物件って？

書面で守っているけれども、交渉の土台に乗れる物件はあります。
仲介手数料を０．５カ月で契約できる（交渉できる）物件は、ズバリ！

不動産屋が困ってる物件です！
困っているかも！と気づくポイントは以下の通り。

営業マンは何を困っているの？

営業マンにも２種類あります。
下の図のどちらの業者に努めているかで、困っていることが違います。

1. 業者Aの営業マン（オーナーさんから直接依頼を受けて空室削減を求められている）
2. 業者Bの営業マン（市場に出ている物件をとにかく紹介しまくって稼ぎたい）

”業者Aの営業マンのほう”が、値下げや条件の緩和に関する交渉が積極的ですが、必死なのは、業者Bの営業マンです。
オーナー→業者A→業者B→お客さん
オーナー→業者A→お客さん　のほうが利益を確保しやすいこともあり、
交渉が成立しやすいので、物件を預かっている業者さんなの確認してみるといいでしょう。

結論

仲介手数料が０．５カ月でなくても借り手が見つかる物件は申込書を書く際にほぼ１カ月分の手数料を支払うことを承諾させられます。
交渉しやすい物件と担当者を見つけて交渉の土台に立っていきましょう！

お客さんから強気で交渉されると、ほかの人でもいいやと思われて終わりです。
相手を見て交渉することをお勧めします。